Is lenen voor een tweede verblijf of vastgoedbelegging nog steeds interessant?

Is lenen voor een tweede verblijf of vastgoedbelegging nog steeds interessant?

U overweegt een tweede verblijf of investeringsvastgoed aan te schaffen, maar met de recente wijzigingen in de wetgeving vraagt u zich wellicht af of het nog de moeite waard is om hiervoor een lening aan te gaan. Sinds de afschaffing van de federale belastingvermindering op kapitaalsaflossingen en verzekeringspremies voor nieuwe leningen (voor niet-eigen woningen) per 1 januari 2024, is dit een relevante vraag.

In dit artikel ontdekt u waarom het ondanks de veranderingen nog steeds interessant kan zijn om te lenen voor een tweede verblijf of andere vastgoedbeleggingen. We bekijken hoe u gebruik kunt maken van fiscale voordelen, inflatie, en het hefboomeffect om uw investering winstgevend te maken.

Wat is er veranderd sinds 2024?

De fiscale regels zijn strenger geworden. De federale belastingvermindering voor nieuwe leningen voor niet-eigen woningen, zoals een tweede verblijf, is afgeschaft. Dit kan u doen twijfelen of een lening voor vastgoedbeleggingen nog voordelig is. De stijgende rentevoeten maken het ook niet eenvoudiger om de beslissing te nemen. Toch zijn er verschillende redenen waarom het interessant blijft om te investeren in vastgoed, zeker als u kijkt naar de voordelen op lange termijn.

Het onroerend inkomen en belastingvoordelen

Vastgoedinkomsten in België tellen mee voor uw totale belastbare inkomen, wat betekent dat ze worden belast volgens het progressieve tarief van de personenbelasting. Hoe hoger uw totale inkomen, hoe meer belasting u betaalt. Als u een woning bezit, genereert dit onroerend inkomen, zelfs als u er zelf in woont. Gelukkig is er een uitzondering voor uw eigen woning.

Fictief inkomen bij eigen woning

Als u in uw eigen woning woont, wordt er een zogenaamd fictief inkomen berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI). Dit inkomen hoeft u echter niet aan te geven, tenzij u nog profiteert van een oude lening met belastingvoordeel. Voor tweede verblijven of verhuurd vastgoed wordt het belastbare inkomen bepaald aan de hand van het KI of de werkelijke huurinkomsten, afhankelijk van het gebruik van het pand.

Verhuurt u bijvoorbeeld uw tweede verblijf aan een privépersoon, dan gebeurt de belasting op basis van het kadastraal inkomen. Maar verhuurt u het aan een vennootschap of voor professioneel gebruik, dan wordt het belastbare inkomen gebaseerd op de ontvangen huurinkomsten. Dit kan een groot verschil maken in uw belastingdruk.

Hoe wordt uw belastbaar onroerend inkomen berekend?

Uw belastbare onroerend inkomen wordt verhoogd met 40% na indexatie van het kadastraal inkomen. Voor het aanslagjaar 2025 is de indexcoëfficiënt vastgesteld op 2,1763. Stel dat uw tweede verblijf een kadastraal inkomen van 1.000 euro heeft, dan wordt dit na indexatie en verhoging met 40% gerekend als 3.046,82 euro in uw belastbare inkomen.

Bij verhuur kunt u profiteren van een kostenforfait, wat uw belastbare basis verlaagt. Dit kostenforfait bedraagt 40% van de huurinkomsten, maar wordt beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen. Dit kan een aanzienlijk verschil maken in het bedrag dat u uiteindelijk moet aangeven.

Federale interestaftrek: een voordeel dat blijft

Hoewel de belastingvoordelen op kapitaalsaflossingen zijn afgeschaft voor o.a. een tweede verblijf, kunt u nog steeds profiteren van de federale interestaftrek. Dit is een belangrijk fiscaal voordeel voor investeerders. Bij leningen voor niet-eigen woningen kunt u de betaalde rente aftrekken van de belastbare onroerende inkomsten. Dit geldt niet alleen voor hypothecaire leningen, maar voor alle leningen die zijn afgesloten om vastgoed te verwerven of te behouden, zoals renovatieleningen of investeringskredieten.

Door deze interestaftrek kunt u het onroerend inkomen dat u moet aangeven flink verlagen, wat leidt tot een belastingbesparing. Stel dat u een professioneel verhuurd pand heeft met een brutohuur van 27.500 euro en een lening met een rentevoet van 3%. De rentelasten kunnen volledig in mindering gebracht worden op uw belastbare onroerende inkomsten, wat een aanzienlijke belastingbesparing oplevert.

Hefboomwerking: maximaliseer uw rendement

Wanneer u tweede verblijf of vastgoed in het algemeen koopt met geleend geld, kunt u profiteren van het hefboomeffect. Dit betekent dat u een hogere investering kunt doen dan wat u met enkel eigen middelen zou kunnen, wat uw rendement aanzienlijk kan verhogen. U vergroot als het ware uw koopkracht en potentiële winst door geld te lenen.

Stel dat u 100.000 euro eigen kapitaal heeft en een studio koopt met een rendement van 4%. U zou jaarlijks 4.000 euro verdienen aan huurinkomsten. Maar als u 200.000 euro leent en drie studio’s koopt, genereert u 12.000 euro aan huurinkomsten per jaar. Na aftrek van 6.000 euro aan rentelasten houdt u een nettowinst van 6.000 euro over. Door te lenen heeft u uw winst dus verdubbeld ten opzichte van de situatie waarin u alleen met eigen middelen had geïnvesteerd.

Maar pas op: het hefboomeffect kan uw winst vergroten, maar brengt ook risico’s met zich mee. Als uw vastgoed in waarde daalt of u te maken krijgt met leegstand, blijven de leningen en renteverplichtingen bestaan, wat uw rendement kan drukken.

Het effect van inflatie op uw lening

Een vaak over het hoofd gezien voordeel van een lening is het effect van inflatie. Inflatie vermindert de waarde van geld over tijd, wat betekent dat de reële waarde van uw maandelijkse aflossingen afneemt. Stel dat u een lening heeft met een rentevoet van 3%, maar de inflatie is 4%. Dit betekent dat de reële rentevoet in feite -1% is, wat betekent dat uw lening minder kost dan het lijkt.

Bovendien zijn vastgoedprijzen vaak inflatiebestendig. De vastgoedprijsindex toont aan dat vastgoed in België de afgelopen tien jaar in waarde is gestegen, vaak sneller dan de inflatie. Dit maakt vastgoed een waardevaste investering, die u op lange termijn goed beschermt tegen inflatie.

Conclusie: blijft vastgoed een goede investering?

Ondanks de fiscale wijzigingen blijft vastgoed en dus ook tweede verblijf een interessante en stabiele investering, vooral wanneer u gebruik maakt van slimme financieringsstrategieën zoals de federale interestaftrek en het hefboomeffect. Door rekening te houden met de invloed van inflatie kunt u uw investeringsrendement maximaliseren. Uiteraard is het belangrijk om goed na te denken over de risico’s en te zorgen voor een gedegen strategie.

Of u nu een tweede verblijf overweegt of vastgoed als beleggingsoptie ziet, de juiste lening en een slimme aanpak kunnen nog steeds leiden tot aanzienlijke financiële voordelen.